溢价成交、“地王”频现 土拍市场点状升温

　　来源：中国经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

　　近期，地块高溢价率成交、总价刷新历史诞生新“地王”等现象接连出现在北京、上海、广州、杭州、成都、南京等地土拍市场。

　　7月25日，（600048.SH）联合北京建工竞得北京海淀区一宗涉宅用地，溢价率3.5%，总价89.01亿元刷新该片区纪录，成为海淀区新晋“地王”。保利发展也是广州今年首宗实现溢价成交土地的得主，其以约6.99亿元的总价和8.5%的溢价率斩获荔湾区鹤洞路以南一宗宅地。

　　据克而瑞研究中心统计，7月，全国土地市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。中指研究院发布的研报指出，1—7月，房企聚焦核心城市优质地块拿地的趋势仍在持续，但市场分化也在加剧。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对《中国经营报》记者表示，对于核心区地块，房企仍保持较高的参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性高等特点。

　　土地市场点状回暖背后，部分房企近段时间的拿地积极性相比今年上半年有所提高。以保利发展为例，据中指研究院统计，其在上半年权益拿地金额仅有110亿元，进入7月，保利发展的拿地金额已达97亿元。保利发展方面对记者表示，公司整体会依据自身的研判体系，根据土地的综合素质、板块、配套等因素进行综合考虑。在投资方面，公司相关部门会跟进每一块土地，形成复盘体系，动态对标外部企业优秀做法，完善自身做法。

　　冷热分化

　　时隔8年，曾让万科选择折价退地的海淀区永丰地块重新进行拍卖，经过合计8轮报价，最终由保利发展和北京建工联合体摘得，成交总价89.01亿元，住宅楼面价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。据中指研究院统计，这是7月全国住宅用地成交总价最高的地块。

　　公开信息显示，上述海淀区永丰地块土地面积约为8.56万平方米，总建筑规模约为16.29万平方米，包含3宗地块，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，建筑面积为14.92万平方米；0162地块为零售商业用地，建筑面积为1.36万平方米。值得一提的是，海淀区永丰地块2016年起拍价为44亿元，上限价格为59亿元，到了2024年，该宗土地价格几乎翻倍增长，其起始出让价和上限价格分别为86亿元、103亿元。

　　对于保利发展来说，海淀区永丰地块也是其今年在北京首个收入囊中的地块，开局便拿下片区“地王”。值得注意的是，在7月土地市场热度颇高的长三角区域，保利发展也斩获一宗溢价成交地块。

　　7月9日，上海首场恢复“价高者得”规则土拍所出让的4宗地块全部成交，其中有2宗溢价率分别达到21.18%和17.12%，前者来自杨浦区平凉社区02H1-01地块（以下简称“杨浦平凉社区地块”）。该地块是此批出让土地中唯一的内环内宅地，竞拍前已获得高度关注，其总出让面积约为1.38万平方米，建筑面积约为2.49万平方米，容积率1.8。最终经过60轮竞价，保利发展如愿以偿拿下杨浦平凉社区地块，成交价约为22.03亿元，成交楼板价88462元/平方米，刷新了该区域土地单价纪录，成为“单价地王”。

　　值得一提的是，保利发展“豪气出手”的北京和上海也是7月土地市场热度较高的城市。据中指研究院统计，今年7月住宅用地成交总价排名前十地块中，北京和上海分别有3宗，此外，杭州和成都也分别有2宗地块上榜。

　　但记者注意到，仍有少数城市在7月出现挂牌地块以底价成交、终止出让的现象，甚至是同一城市的不同批次土地出让，成交表现也有所分化。比如武汉计划于7月底出让7宗地块，最终仅成交1宗；与杭州、上海同位于长三角地区的苏州有3宗土地以底价或低溢价成交；北京在7月初的土拍有2宗地块以底价成交。

　　持续供应

　　当前，“高频、少量、质优”正在成为土地市场发展的主流趋势。从供应端来看，近段时间高溢价成交以及“地王”地块亦往往具备质量高、周边配套较为完善等特点。

　　以杭州滨江区白马湖宅地为例，7月30日，该地块进行拍卖，其建筑面积约为9.3万平方米，挂牌起始价19.46亿元，起始楼面价20938元/平方米，采取“价高者得”原则确定竞得人。最终经过42轮竞价，上述地块由绿城以27.16亿元竞得，成交楼面价29223元/平方米，溢价率接近40%。

　　对于白马湖地块受热捧的原因，中指研究院华东大区常务副总高院生认为，该地块所处的白马湖板块长期供应稀缺，上次宅地出让要追溯到10年前。还有，该地块周边配套较为完善，紧邻在建地铁18号线白马湖站，位于杭州白马湖国际会展中心西侧，周边有多个学校。另外，白马湖地块的出现弥补了板块内改善型高端住房需求的空白，而这里已有的老小区多为刚需产品。

　　在优质地块仍能拍出高溢价的杭州，据克而瑞研究中心统计，7月，该城市土地成交的平均溢价率再度回到20%以上，特别是在月末接连出现高溢价宅地成交。进入8月，杭州的土拍数量和频次有所加快。近日，杭州公示4宗位于拱墅区的宅地将于8月底出让，容积率分别在1.2—1.9不等，起始总价为45.02亿元，均设有新房限价。

　　克而瑞研究中心发布的研报显示，今年6月以来，各城市供应优质住宅用地的积极性明显提升，平均容积率指标持续下降。2022年及2023年所供应宅地的平均容积率均高于2.1，而今年7月所供应宅地的平均容积率为2.06，且较今年6月下降0.02。

　　目前，一线城市中北上广均有新增土地挂牌。其中，关注度较高的有上海徐汇区滨江住宅用地（原小米总部地块），起始楼板价已达到10万元/平方米，该地块于今年由商办属性更改为住宅属性。广州海珠区也有一宗居住用地将于8月出让，起拍价达到47.45亿元，宗地面积约为6.7万平方米（其中出让宗地面积约为3.03万平方米）。与此同时，杭州、苏州、南京、济南等城市也有新增低密度住宅地块挂牌。

　　克而瑞研究中心认为：“随着各地低密度宅地持续入市，预计8月仍将会有较多高溢价地块成交，但在需求规模同比持续回落的大环境下，土地市场的冷热分化也会更加显著。”

　　新房销售仍在寻底

　　中指研究院提供的数据显示，1—7月，百强房企拿地总额为4307.1亿元，同比下降38%。分区域来看，长三角地区拿地金额排名前十房企合计金额约为885.2亿元，继续居四大城市群之首；京津冀地区拿地金额排名前十房企合计金额约为809亿元，位列第二；中西部地区拿地金额排名前十房企合计金额约为373亿元，位列第三。

　　“总体而言，房企拿地聚焦核心城市优质地块的趋势仍在持续，但土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企在短期内对于拿地整体仍保持审慎态势。”中指研究院指出。

　　在房地产行业，土地常被形象地比喻为“面粉”，房子比作“面包”，二者的价格紧密联系。但眼下，去库存仍是房企的主要目标。

　　7月，市场进入传统销售淡季。根据中指研究院初步统计，重点城市新房销售面积同比下降约10%，市场依然面临调整压力。核心城市的二手房价格回落后性价比凸显，也对新房市场造成分流影响。二手房市场整体延续“以价换量”态势，核心城市二手房成交量环比略微下降，同比增幅扩大。

　　据克而瑞中心统计，7月，百强房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比下降36.4%，同比下降19.7%。1—7月，百强房企合计销售操盘金额21309亿元，同比下降37.5%，降幅收窄2个百分点。中指研究院提供的数据显示，1—7月，销售总额超过千亿房企有6家，较去年同期减少4家，百亿规模房企有51家，较去年同期减少34家。

　　中指研究院认为，整体来看，随着下半年市场高基数影响减弱，预计全国新房销售同比降幅将有所收窄，但市场仍处筑底阶段。同时，关于促进需求释放的相关政策有望在下半年进一步得到落实，地方政府将获得更多调控自主权，“因城施策”推动房地产市场尽快企稳，国企收储政策的落实进展也是决定市场恢复节奏的重要因素。“房企应重点关注救市政策，加强活动促销去库存，提升销售能力，为‘金九银十’做好准备。”