卖地收入承压，香港财政赤字超出预计逾两倍

界面新闻记者 | 张熹珑

受卖地收入不足等因素影响，香港本财年财政赤字将达到约1000亿元（港币，下同），该金额是年初预计的两倍有余。

12月2日，香港财政司司长陈茂波出席香港立法会财经事务委员会会议时指出，过去几年为应对疫情和外围环境挑战，政府推出大规模的逆周期措施。这些措施稳住了经济和民生，但亦导致出现财政赤字，财政储备亦有所下降。在计及发行债券收入及偿还到期款项后，初步估算2024／25年度的综合赤字大约1000亿元，高于年初《财政预算案》预计的481亿元。

根据港府11月29日公布的本财政年度前7个月的财务状况，截至10月底，录得1637亿元赤字，整体开支及收入分别为4180亿元及1756亿元。此前，香港连续五年出现财政赤字。

财政吃紧，很大程度来源于土地市场不景气带来的卖地收入承压。

香港财经事务及库务局局长许正宇提及，截至10月底，最新财政年度招标售出的土地，以及涉及私人协约、契约修订、换地等土地交易的收入，合共约37亿元。

今年《财政预算案》提出全年卖地收入约330亿元的目标。换言之，本财年前7个月仅完成了全年目标的11%。

许正宇指出，由于外围环境复杂多变，香港作为细小及外向型经济体，无可避免受到影响，与资产市场相关的收入仍需时间完全恢复。

楼市作为香港经济的晴雨表，其波动直接影响着市民的财富积累、消费习惯乃至整个社会的经济氛围。近年来，香港楼市经历了多轮波动，当前面临着写字楼空置率高企、零售业销售数据不振等多重挑战。

事实上，港府推出地皮的节奏也相当审慎。在本财政年度第三季（10至12月）的卖地计划中，仅推出了一幅小型住宅地和一幅工业用地，连续五季没有推出商业用地。

尽管如此，仍难以避免项目流标。今年以来，香港已有柴湾“乐建居”项目、九龙城启德道/沙浦道重建项目等地皮流标。

西班牙对外银行亚洲首席经济学家夏乐向界面新闻分析指，香港卖地方面的困难跟本身楼市遇冷有很大关系。虽然年初有“撤辣”的政策刺激，但楼价没有太大的起色，今年以来仍然维持跌势，“另外一个很重要的因素是美元利率，大家都在看利率的走势，随着特朗普的上台，利率相对来讲没那么容易下降，融资利率处偏高水平，发展商对大型项目态度比较保守。”

“香港的市场比较小，加上现在内地房地产商也没有像以前那么积极地在香港拿地，所以整个市场交投比较萧条。港府向市场推地的时候，也会看需求风向，如果卖不出价钱来，宁愿更审慎一些。”夏乐说。

许正宇此前一份给香港议员的书面答复指，政府制订预算案时，会参考物业市场整体表现、市场的供求情况、经济环境等因素，以考虑来年的政府卖地计划，并估算下个财政年度的地价收入。由于推售土地步伐和地价收入往往受物业市场状况和经济环境影响，因此地价的实际收入与估算亦会出现差距。

在住宅市场，一手住宅库存仍有相当的压力，也放缓了发展商的开发节奏。据香港房屋局最新数据，截至三季度末，未来三年至四年一手私人住宅潜在供应量约10.8万伙，虽较上季的10.9万伙减少1000伙，但仍连续八个季度保持超出10万伙供应的高水平。

另据第一太平戴维斯数据，香港写字楼市场的空置率达到14.8%的历史新高，预测2024年甲级写字楼和核心街铺价格将下跌5-10%。

受地缘政局及全球经济增长放缓等因素影响，香港资产市场受压，不仅影响了卖地收入，政府在利得税、印花税方面的收入也出现下滑。

德勤中国研究指出，上半财年（4-9月），港府收入按年减少约137亿元，包括利得税薪俸税下降73亿元；印花税下降45亿元，而股票交易印花税在2023年11月调整下降，即便股票成交金额上升，总印花税额仍比去年低了26亿元。加上4至9月，发债收入对比去年同期少，只有约200亿元，发债规模也导致赤字的出现。

陈茂波指出，财政赤字预计需要用两至三年时间恢复平衡，并以过渡形式进行财政整合，削减开支为主，增加收入只是辅助，而目前削减开支正在按计划进行。

为了控制开支，港府提出一系列计划，包括继续推行公务员编制零增长，审视基本工程开支的效益、按项目的优次缓急调整推展安排，在不影响综援及公共福利金等计划的前提下执行“资源效率优化计划”等。

甚至在今年6月，香港高校出现27年来首次涨学费，香港大学、香港中文大学、香港理工大学、香港浸会大学在内的八所高校课程学费将从2025至26学年到2027至28学年逐年提高，三个学年平均每年增加5.5%。

今年前三季度，香港GDP同比增长2.6%。考虑到利率仍处于较高水平以及外围环境仍具挑战，港府将全年GDP增长预测下调至2.5%，而年初经济预测增长为2.5%至3.5%。