申银万国：央行支持存量房去库存 地方收储政策加速落地 有利于房企修复估值

　　来源：申银万国

　　研究员：袁豪/邓力

　　本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周（24/8/3-24/8/9）34 个重点城市新房合计成交204 万平，环比-27.5%；其中，一二线环比-25%、三四线环比-45%；8 月累计一手房月成交同比-20%，较7 月+4pct；其中，一二线同比-16%、三四线同比-47%，分别较7 月+5pct和-6pct。上周13 个重点城市二手房成交105 万平米，环比-5%；8 月累计成交同比+9%，较7 月-25pct。库存方面，上周15 城推盘72 万平米，对应成交推盘比1.17倍，最近三个月（24 年5-7 月）分别为1.02 倍、1.26 倍和1.12 倍。截至上周末，15城可售面积9，676 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为19.25 个月，环比上升0.04 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

　　主要政策新闻：宏观方面，央行提出要加强保障性住房建设和供给并加快建立租购并举的住房制度；满足工薪群体刚性住房需求，支持居民多样化改善住房需求；完善住房租赁金融支持体系，支持存量商品房去库存。行业政策方面，深圳、新疆、盐城等地出台政策鼓励国企收储存量房用作保障性住房，广州拟出台配售型保障房管理办法，天津更新保障性租赁住房项目名单。公积金政策方面，湖北恩施首套房最低首付比例调整为15%，杭州市萧山区可提取公积金用于首付款，江西上饶支持三孩家庭公积金贷款额度上浮20%。因城施政方面，武汉市取消新房销售限价，广州花都区发布促进房地产平稳健康发展若干措施，江西赣江新区实施购房补贴政策。信贷方面，央行上海总部推动落实房地产金融支持政策。

　　公司动态跟踪：7 月销售： 销售面积145.5 万平（-14.4%），销售金额192.1 亿元（-12.9%）；销售面积144.95 万平（-18.9%），销售金额253.2 亿元（-18.3%）；销售面积76.85 万平（-3.3%），销售金额158.6 亿元（-21.2%）；销售面积43.9 万平（-25.6%），销售金额61.0 亿元（-41.9%）；销售金额34.9 亿元（-41.9%），销售面积46.7 万平（-40.4%）；龙湖集团销售金额75.1亿元（-35.3%），销售面积为59.5 万平（-25.2%）；中国海外发展销售额131.9 亿元（10.4%），销售面积54.6 万平（-4.4%）；绿城中国销售金额106 亿元（3.9%）。计划与华发集团或其子公司进行存量商品房及配套车位的交易，总金额上限为120 亿元。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.26%，沪深300 指数下跌1.56%，相对收益为4.82%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：、、金地集团、、，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为、、、、。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.42%，沪深300 指数下跌1.56%，相对收益为1.98%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.4/5.8 倍；物管24/25PE 均值分别10.7/9.1 倍。

　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：、招商蛇口、保利发展、华发股份、、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：、城建发展、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、、保利物业、中海物业、万物云。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。