摘要：
... 七八月楼市传统淡季，全国二手房市场正处在 " 以价换量 " 交易周期。买家们 " 货比三家 "，房东们则经历着是否割肉离场的艰难抉择。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，7 月，百城二手住宅平均价格为 14653 元 / 平方米，环比下跌 0.74%，跌幅较 6 月扩大 0.01 个百分点，已连续 27 个月环比下跌，同比跌幅为 6.58%。
业主 " 以价换量 " 趋势延续，重点城市二手房成交继续放量。北京二手商品住宅累计成交 1.55 万余套，环比微增 4%，同比增长约 60%；深圳二手商品住宅成交近 4700 套，环比增长超 10%，同比增长超 100%；上海二手商品住宅成交 1.82 万套，环比减少 23.79%，但同比增加 44.7%。
中指研究院研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示，近期一线城市的二手房市场保持较高活跃度，随着价格持续下跌，核心区域二手房的性价比逐渐显现。对于未来走势，预计新房市场仍面临较大调整压力，二手房市场在 " 以价换量 " 态势下，还将保持一定活跃度。
" 以价换量 " 趋势未改
数据显示，7 月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为 100 个，连续 4 个月出现百城二手房价格集体下跌情形。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为 39 个，较 6 月增加 4 个。
一二线城市二手房的价格环比跌幅扩大，根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线及二线城市的二手住宅价格环比分别下跌 0.80%、0.78%，跌幅较 6 月分别扩大 0.14 个百分点、0.04 个百分点，三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至 0.67%。房地产政策优化，在短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持高位，只是 " 以价换量 " 趋势未改。
值得一提的是，根据中指研究院统计的 7 月百城二手住宅价格及环比涨跌幅榜，房价环比跌幅最小的是浙江嘉兴，均价 11456 元 / 平方米，仅环比下跌 0.23%。跌幅较大的是江苏常州，均价 13944 元 / 平方米，环比下跌 1.55%。下跌幅度较大的城市还有芜湖、金华、东莞、武汉、重庆、扬州、昆山、福州和厦门等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，"5 · 17 央行新政 " 以来，不论是限购松动，还是按揭首付下降，均利好刚需买房客群。房价还在高位的情况下，刚需客群更中意 " 总价可控、马上可住 " 的二手房。
据克而瑞，今年上半年，新房市场规模加速收缩，20 个重点城市总成交量同比下降 38%，环比降 21%，而二手房市场却相对坚挺，成交量同比下降 7%，环比增长 5%。
受此影响，市场份额进一步向二手房倾斜，20 个城市平均二手房成交占比升至 62%，同比增长 9 个百分点，环比增长 7 个百分点，北京、上海、合肥和南京等二手房市场份额均增至 70% 以上。
在交易的房源方面，上海、深圳和杭州 250 万元以下的成交最为集中，京沪等郊区的次新和市区老破小热销，天津学区房热度高。
在李宇嘉看来，市场中部分改善型需求开始转向了二手房，而且转向二手房的改善型需求，更多偏好外围区域 " 户型较大、总价可控 " 的购房逻辑。这种现象在热点一二线城市较为普遍，即年轻人刚需较多，前几年上车的人群，选择卖掉中心区老旧住宅或小房子，置换到外围偏大户型，而住房总支出没有明显增加。
新政效果在二手房成交方面表现突出
从北京、上海、深圳、杭州和西安等地市场来看，二手房与新房市场成交结构存在较大差异，互补性强。
克而瑞方面认为，目前这些城市的二手房活跃度均高于新房，预期后续部分置换需求会转移到新房市场，再改善的需求释放有助于后市新房市场企稳回升，尤其是一线城市，千万级别以上高端客群容量稳定，购买力坚挺，短期仍有释放空间。
而在天津、武汉和郑州，新房和二手房市场购买力趋同，交易总价段高度相似，客群没有显著差异，都是依托刚需刚改购买力来驱动。基于此，可以预判的是，后期一二手房 " 此消彼长 " 态势延续，竞争加剧。
二手房因为选择面、价格、安全性等优势继续吸纳刚需客群，而新房市场也存在一些结构性机会，只要后续新房小面积段供给增加，叠加房企各类促销手段升级、户型设计创新等，都将使购房者信心逐步修复，进而带动一轮新房成交放量。
对于三季度市场预判，克而瑞方面认为，楼市成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，成交量持平甚至微超二季度。热点城市个数和热点新房项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势，二手房因价格优势，市场份额仍将继续增长。
" 新政效果在二手房成交方面表现突出，预计三季度将延续震荡上行，尤其低总价房源集中成交，持续分流新房刚需，但也可能带动以房换房改善需求重新入市，叠加部分城市‘以旧换新’措施落地，也将带动改善性新房去化提升。"
徐跃进表示，三季度，预计供需两端政策会进一步发力。需求端，核心城市应该会进一步放松限制性政策，比如北上广深以及个别二线城市的限购政策还有放松预期；供给端，国企收储等去库存政策的推进节奏预计会进一步加快，从而推动市场企稳恢复。
记者| 刘颂辉
编辑| 王月龙 陈梦妤 盖源源
校对| 刘思琦
封面图片：视觉中国（图文无关）
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