新疆：支持收购存量商品房用作保障性住房，“以需定购”确保房源不积压

摘要： ...

据新疆维吾尔自治区房地产商会8月7日消息，8月2日，为提振市场信心，稳定市场预期，促进新疆维吾尔自治区房地产市场平稳健康发展，经自治区人民政府同意，自治区住房和城乡建设厅会同财政、自然资源、人行税务、金融监管等10部门印发《关于促进自治区房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》，共 6个部分、22条举措。

支持收购存量商品房用作保障性住房

《若干措施》提出因地制宜实施购房补贴，因城施策制定住房优惠政策。实施购房补贴有两个“确保”:一是各地政府要开展财政承受能力评估，确保地方财政可持续；二是各地政府要强化政务诚信建设，确保政策能够全面兑现。发放购房补贴的对象是购买首套房的本地居民,“首套房”根据《关于贯彻落实国家三部门优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(新建房〔2023〕28号)进行认定。实施购房补贴的方式是直接发放补贴或发放家电、家装、车位等消费券。

各地要积极吸纳产业人口，加大人才引进力度，持续释放当地住房需求潜力。各地政府要组织人社、民政、组织、住建等部门，针对引进人才、教师、医务人员、进城务工人员等群体研究出台具体的住房政策，明确实施主体、实施对象、住房优惠举措等，推进以县城为重要载体的新型城镇化。

《若干措施》要求充分发挥住房公积金作用。下调公积金贷款利率0.25个百分点，其中，5年以上首套公积金贷款利率从3.1%调整为2.85%。各地根据当地实际提高公积金贷款额度，对引进人才、多孩家庭的住房公积金贷款提高额度不低于 20%。实行贷款额度与个人账户余额挂钩的地区，优化贷款额度和个人账户余额的倍数关系，在原有贷款倍数(N)的基础上提高到N+5倍，个人账户余额以家庭成员账户余额合并计算。放宽公积金贷款审核征信条件，由各地自行确定。积极开展公积金贴息贷款和组合贷款业务。缴存职工的父母或子女可以作为共同申请人提取住房公积金账户余额帮助该缴存职工支付购房款，可全额提取支付首付款。支持“先租后买”。加大对职工提取支付房租力度，对首次购买商品房的，已租房提取额与账户余额合并计算住房公积金贷款额度。

推进住房“以旧换新”。结合推动大规模设备更新和消费品“以旧换新”行动，支持居民“卖旧买新”。鼓励房地产企业、房地产经纪机构、购房人三方联动，实现“旧房先卖”“新房优买”。统一全区二手房交易个人所得税征管方式。2025年12月31日前，纳税人出售自有住房后1年内在本地(州、市)重新购买住房,对其出售住房已缴纳的个人所得税按现行规定予以退税优惠。对个人购买保障性住房的，减按1%的税率征收契税。

支持收购存量商品房用作保障性住房。以市、县为单位，全面摸排保障性住房需求，按照“以需定购”原则，确定1-2家地方国有企业，以不超过同地段保障性住房“重置价格”(土地划拨成本+建安成本+不超过5%的利润)收购房地产企业已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

自治区住建厅表示，各地政府要全面摸排本地工薪收入群体和引进人才等群体的住房实际需求,包括乡镇教师、医生、民警、困难公职人员等群体，并确定是否通过收购方式增加保障性住房供给。同时,要深入摸排本地保障性住房需求和供给缺口,坚持“以需定购”，确保收购之后迅速配售或租赁，房源不能积压在手上。

收购具体要求可概括为“一现、二不、三合适”:“一现”指的是收购房源必须为已建成的现房；“二不”指的是收购工作不增加政府隐性债务、不增加政府道德风险,“三合适”指的是房源户型、价格、位置合适，不能把豪宅或大户型收购用作保障性住房。

千方百计推动项目符合“白名单”要求

《若干措施》提出扩大城市房地产融资协调机制成效。根据国家切实做好保交房工作总体方案等有关文件要求,城市政府要切实担起责任，综合运用行政、司法、公安、审计等力量，千方百计推动项目符合“白名单”要求(5个条件+5项标准)。其中:对符合“白名单”条件的房地产项目，按“应进尽进”原则纳入项目“白名单”;对暂不符合“白名单”条件的，尽快完善条件后纳入项目“白名单”;对难以达到“白名单”条件的,可组织地方国有企业自主决策以合理价格市场化收购房地产企业股权、项目公司股权或项目资产，使项目达到“白名单”条件，推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”。

面对当前金融机构避险情绪重、融资积极性不高、融资落地慢等问题，各地政府要将财政类资金、住房建设类资金存储作为调动银行积极性的重要手段，组织财政、住建、人社等有关部门摸清财政类资金以及住房公积金、商品房预售资金、住宅专项维修资金、投标保证金、农民工工资保证金等住房建设类资金的底数、存储情况等，在坚持市场化、法治化的前提下，对积极为“白名单”、保交楼、保交房项目提供融资支持的商业银行，作为财政类资金、住房建设类资金存储的重要因素予以考虑。

《若干措施》要求积极开展商品房现房销售，优化商品房预售资金监管。

自治区住建厅解读称，各地要通过完善房地产信贷政策、土地出让政策、建设工程审批流程等，支持商品住房等项目达到现房销售条件，促进商品房销售模式从预售向现售转变:一是对实行现房销售项目,经市、县土地出让协调决策机构集体决定后，可作为特殊项目，在土地出让合同中约定2年内缴清土地出让金。二是土地出让合同签订后，可容缺办理规划、施工等手续，促进企业拿地即开工。三是各地金融监管部门要引导商业银行加大开发贷款支持力度，放款及还款周期与现房销售项目建设、销售周期相匹配。

对于继续实行预售的房地产项目，购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出,确保重点监管资金能够覆盖后续工程建设。同时，为减轻企业资金压力，各地要根据企业实力、信用状况、项目实际情况实施差别化监管，合理确定项目支付节点。也要全面落实银行保函置换预售资金监管政策，在监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,允许房地产企业向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金,但保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。

此外，对确有特殊困难，不能按期缴纳税款的房地产企业，经自治区税务局批准，可以延期缴纳税款(最长不超过三个月)。优化房地产项目土地增值税计征，适当调整非普通住宅及其他类型项目的土地增值税预征率，完善无产权地下建筑土地增值税征管机制，减轻企业负担。