变相给房地产融资开口子？经济日报：别误读“REITs常态化发行”！

　　来源：经济日报

　　在基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点运行4年之际，国家发展改革委日前印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，对推进REITs常态化发行进行部署，引发市场广泛关注。

　　作为舶来品，REITs是西方房地产市场上一种成熟的投资信托基金。本质上看，它是通过发行收益凭证来筹集资金、投资，并将综合收益分配给投资者的金融产品。我国自2020年4月引入REITs试点后，在充分借鉴国外市场经验的基础上，结合我国实际进行了本土化创新，特别是将REITs发行范围从最初的房地产市场拓展到基础设施领域。

　　从试点情况看，我国基础设施REITs的相关制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与的积极性也在不断提高。综合REITs对投融资机制创新、资本市场改革深化、服务实体经济发展等方面作用看，基础设施REITs常态化发行已具备良好基础。

　　与试点阶段政策相比，《通知》对REITs常态化发行后的申报规则进行了调整，但因为调整幅度较大，也引发了市场的一些误读。比如，进入常态化发行阶段后，国家发展改革委将不再对REITs项目的未来收益率提出要求。对此，有人担忧，这会不会给房地产项目融资变相开了口子？

　　事实上，由市场自行判断、自主决策REITs上市收益率，本身就是市场的内在要求。特别是经过4年多的试点，各方对基础设施REITs的认识已不断深化，投资人对REITs产品价值已能自主研判，项目发起人、基金管理人等对项目推荐和发行程序已较为熟悉。在此情况下，政府部门理应尊重并按照市场规律要求，把工作重点转向宏观政策符合性、投资管理合规性审查等方面。

　　再如，《通知》明确，简化工作流程，取消REITs前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时，适当扩大REITs发行范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。这会不会让一些质量不高甚至是不符合发行条件的项目钻了空子？

　　市场上有不同声音是正常的。但要看到的是，申报流程的简化、发行范围的再扩大等举措，是基于流程设计进一步完善、各方“权责利对等”原则再优化的前提。一方面，REITs经营主体的专业能力近年来不断增强，项目申报质量明显提升，已能够适应常态化发行要求；另一方面，按照各司其职、各负其责的要求，相关制度设计更加突出市场化、法治化的原则。总体看，上述改革举措的实施，将有利于进一步优化政策空间，提高申报推荐效率，激发更多市场活力。

　　市场数据也印证了上述判断。自2021年6月份首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，国家发展改革委累计向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，预计可带动新项目总投资超过6400亿元。从投资收益看，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

　　REITs进入常态化发行，意味着长达4年多的基础设施REITs试点正式结束，具有中国特色的基础设施REITs市场迈上了新征程。未来，进一步深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设，更好发挥市场机制的主导作用，形成更加成熟的市场化投资行为，将推动我国REITs市场行稳致远。