老牌房企“去地产化”转型众生相

　　来源：中国经营报

　　本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

　　“起了个大早，赶了个晚集。”老牌房企（600067.SH ）日前宣布，将彻底剥离房地产开发业务，经营上聚焦电磁线的研发、生产与销售主业，行业分类也将调整为电气机械和器材制造业。

　　据了解，冠城大通很早便确立了“去地产化”转型战略，于2015年开始切入新能源业务。加之受房地产业务拖累，冠城大通预计，2024年半年度归属于上市公司股东的净利润为-2000万元到-3000万元。

　　在业绩压力之下，冠城大通决定全面回归电磁线“老本行”。7月31日，冠城大通董秘办工作人员向《中国经营报》记者表示，目前，公司正逐步退出房地产业，锂电池板块也在加速清理库存。“电磁线业务我们很早就在做了，最早在上个世纪80年代就有了电磁线工厂，其实是冠城大通最早的主业，现在公司战略就是以电磁线业务为主，并将该业务做大做强。”

　　无独有偶，近年来持续“去地产化”的（600208.SH），一方面引入衢州国资这一“白衣骑士”，另一方面将注册地址迁至衢州市并加大对高科技和先进制造业领域的投资布局。8月1日，新湖中宝发布公告称，拟把公司名称变更为衢州信安发展股份有限公司，进一步深度绑定衢州市。

　　对于寻找转型发展之路的房企而言，无论是股权投资还是发展实业，进入一个新行业、新领域都绝非易事。冠城大通和新湖中宝的转型之路，或能为房地产业带来经验和启发。

　　房地产业务拖累业绩

　　7月10日，冠城大通发布的2024年上半年业绩预告公告显示，冠城大通预计2024年半年度归属于上市公司股东的净利润为-2000万元到-3000万元；预计2024年半年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2800万元到-3800万元。

　　对于亏损原因，冠城大通方面解释称，因公司目前正逐步退出房地产行业，存量房地产业务已多年未有新增项目，大部分项目处于尾盘状态，可结转资源减少，同时受房地产项目开发周期的影响，本期房地产高毛利项目结算规模较小。

　　事实上，在不久前的2023年年度股东大会上，冠城大通方面直言对房地产业持悲观态度：目前，购房者信心不足，市场整体持续低迷。公司对现有存量地产项目实施精细化管理，针对不同地域、不同开发阶段的项目，顺应市场环境变化，整合渠道资源，调整营销策略，实施“一项目一策”加快去化。

　　年报数据显示，截至2023年年底，冠城大通在开发项目仅剩位于北京市的冠城大通百旺府及西北旺新村项目和位于南京市的冠城大通蓝湖庭、冠城大通华宸院，以及位于福州市的冠城大通悦山郡。

　　上述冠城大通董秘办工作人员告诉记者，冠城大通很早便提出了“去地产化”战略，2019年之后就没有拿过地了。剩余的大部分项目处于尾盘状态，大概还有几十亿元的货值。

　　同样受房地产业务拖累业绩的还有（600606.SH）。7月9日，绿地控股发布2024年半年度业绩预告，预计2024年半年度实现归属于母公司所有者的净利润2.0亿元到2.5亿元，与上年同期相比将减少23.6亿元到24.1亿元，同比减幅90.4%到92.3%；预计实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润0.6亿元到1.1亿元，与上年同期相比将减少18.2亿元到18.7亿元，同比减幅94.3%到96.9%。

　　绿地控股方面分析称，今年上半年，房地产、基建行业整体低迷态势尚未扭转，企业面临的挑战仍然很大。净利润降幅较大，主要原因是公司房地产业结转规模、基建产业营收规模同比均有较大幅度下降。同时，上年同期转让子公司股权产生了较大金额的投资收益。

　　加速开辟新赛道

　　在日前召开的2023年年度股东大会上，绿地控股方面决定“二次创业”，依托现有业务基础和资源条件，发展协同性、带动性较强的新业务。“坚决依托现有资源条件挖掘潜力、做深做透，通过资源重整、模式重构、团队重塑、发展重启，来提升老赛道、开辟新赛道，从而不断破局突围。”

　　大力发展医疗产业相关业务，正是绿地控股加快转型发展的重要举措。在今年年初，绿地控股与签约，以自动体外除颤仪（AED）为切入点，开展医疗器械贸易，并于6月初获得首单。7月1日，绿地医疗产业集团揭牌成立，同时与、分别签署了战略合作协议。

　　绿地控股方面表示，绿地医疗产业集团将依托集团旗下产业内容、空间场景及供应链，发挥绿地独有的体制机制优势，加快血液透析中心、医疗综合体、医疗医药产业园等项目筹建落地，进一步完善医疗产业业务布局。同时，加快在中国上海和哈萨克斯坦阿斯塔纳设立“一带一路”医疗器械出海创新展示培训中心。

　　老牌浙系房企新湖中宝也早早踏上了转型之路。近年来，新湖中宝已很少在公开市场拿地，在提出“有序退出、有序替代”的“去地产化”策略的同时，加速投资高科技企业，布局高端制造业。

　　记者注意到，新湖中宝战略股权投资主要集中在区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块，多个投资标的已经上市。2023年，新湖中宝通过标的公司回购处置了所持有的万得信息股份，交易产生处置收益6.3亿元；同年，新湖中宝还减持了（688789.SH）、（688047.SH）等多家上市公司股份。

　　除股权投资外，2021年，新湖中宝将注册地址变更至浙江省衢州市，依托衢州市产业优势，重点拓展新能源电池负极材料、氟化工及数码喷印等产业链。2022年12月，新湖中宝与衢州国资公司联合投资，在衢州市智造新城征用土地450亩，达产后形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。

　　新湖中宝方面表示，近年来，公司加大了对高科技和先进制造业领域的布局力度，已经渐成规模和体系，为未来发展打开广阔空间。“公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。”

　　冠城大通更称得上是房企转型的先锋，早在2015年便加快战略转型步伐，进入锂电池产业链，以此切入新能源赛道。2017年年底，冠城瑞闽投资的新能源锂电池项目一期正式投产，可规划产能约5.6GWh。

　　转型不顺回归老本行

　　不过，转型多年的冠城大通，并未能借助新能源汽车产业的火爆行情实现业绩腾飞，反而在2021年迎来上市20多年后的首亏。这也让公司的转型战略有所动摇。

　　2023年，冠城瑞闽加快对库存电芯加工并开展销售。财报数据显示，截至当年6月，冠城瑞闽净利润为-2550万元，净资产约为-5亿元，已陷入“资不抵债”困境状态。

　　由于业绩不佳，冠城大通实控人、董事薛黎曦未对2023年半年度报告提交表决票。薛黎曦解释称，主要原因为公司近些年转型战略执行不坚定、措施不到位，导致经营业绩不理想、市值不断萎缩，对此不予认可。2023年12月，薛黎曦因此被上交所予以监管警示。

　　记者从冠城大通方面了解到，冠城瑞闽目前已不再生产电芯，仅进行库存电芯销售以及两轮车电池包快速换电PACK的生产与销售，冠城大通计划尽快完成对于锂电池业务清算或重组处置工作。

　　事实上，冠城大通另一大转型业务——电解液添加剂，也在走下坡路并处于亏损状态。财报显示，2023年，该业务实现产量221.69吨，同比下降 25.57%；实现销售量198.96吨，同比下降29.43%；实现营收4058.10万元，同比下降48.48%；净利润为-1278.77 万元。

　　在几经权衡之下，2024年7月10日，冠城大通方面宣布，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东（或实际控制人指定的关联公司）。交易完成之后，公司将不再从事房地产开发业务，而是集中人力、物力、财力，适时通过扩产、并购等各种方式进一步做大做强电磁线业务，并寻求现有业务相关产业链上下游及横向并购机会。

　　此后的7月22日，冠城大通公告称，与先登高科电气股份有限公司（以下简称“先登高科”）现有股东签订股份转让框架协议，拟收购先登高科55%股份，以扩大产能并强化电磁线业务。

　　据介绍，先登高科成立于2013年，目前主要生产基地为浙江湖州吴兴厂区，占地约146亩，主导产品“先登”牌系列电磁线拥有40多种型号、超千种规格。截至2023年年底，先登高科的总资产为16.26亿元，所有者权益为5.01亿元；2023年度营业收入为38.26亿元，净利润为1235.03万元。

　　“本次交易是公司拓宽电磁线产业布局的重要举措，符合公司战略发展方向和实际经营需要。”冠城大通方面表示，先登高科目前拥有电磁线产能约8.5万吨，如达成本次交易，预计公司电磁线业务总产能将达到17.5万吨，可以增强公司整体经营实力，巩固公司在电磁线行业领先地位，提升公司市场竞争力和盈利能力，增强公司可持续发展能力。