上海7条楼市新政符合预期吗？后市将会怎么走？专家研判

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9月29日晚间，上海出台调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等7条楼市新政，引发社会各界广泛关注。

此次新政的亮点主要有哪些？对未来房地产市场发展有何积极意义？部分网友认为此次调整力度不及预期，专家怎么看？后市将会怎么走？9月30日，澎湃新闻记者采访了部分专家，对市民网友关心的一些问题进行了回应。

外环外住房降低限购门槛，专家：刚需买家“上车”非常容易

“此次政策有较多亮点，包括社保缴纳年限进一步减少、购房首付比例下调等，充分说明在限购和信贷方面持续降低政策。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这也积极响应了此前中央和央行的政策精神，对于降低购房成本和激活合理住房消费需求具有积极作用，也惠及了刚需和改善型住房需求。同时，此次政策积极回应群众关切，包括解决临港新片区购房需求、降低增值税成本等，相关政策针对性强，也在很大程度上解决了住房一系列问题。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，此次政策以“组合拳”方式，持续释放刚需和改善购买力，满足不同层次住房需求，符合市场预期。

“当前楼市消费力多样，单一政策照顾到的客群有限，多样政策组合可以最大限度满足差异化需求，提振楼市购买力。”卢文曦分析认为，这次政策的核心在于限购优化、金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的内容，市场各方能获得切实的实惠，也是对市场交易产生直接推动的内容。

比如，新政此次明确，购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，进一步降低了限购门槛。“1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，‘上车’非常容易。”他说，现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。

其次，政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇。换而言之，对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子。非本地户籍也有改善需求，但基于“房票”只有1张，无法释放多买一套的需求。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。

再次，对于自贸区临港新片区施行差异化购房政策。临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻，但不少职工还在市区居住，每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房，可以解决上下班便利性问题，某种程度上也释放改善型需求。

专家：基于市场现状，上海没有必要全部取消限购

不过，上海房产新政发布后，也有一些网友认为“调整力度不及预期”。

对此，严跃进认为，上海此次新政的调整力度其实是很大的，政策覆盖面也很广，涉及行政、金融和财税等领域，是根据上海这座城市的实际情况做出的调整。针对群众关切的问题，此次政策考虑到了职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善型住房需求等，总体务实。

“根据中央会议精神要求，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策，我认为强调的就是‘因城施策’，用好地方的调控自主权。”他表示，从具体政策上看，上海基本都是回应了群众关切，每条都是比较精准的，力度也是比较大的，“比如外环外购房社保年限缩短至1年这项政策，能够在很大程度上解决买房的问题”。

卢文曦认为，上海此次新政是符合市场预期的。“上海还是和其他城市有差别的，基于目前房地产市场现状的考虑，上海没有必要把限购全部取消，而是有针对性地慢慢释放。”他说，此次新政主要是聚焦居民多样化改善性住房需求，多措并举调整优化住房金融、税收和限购等政策，满足居民合理购房需求。

后市研判：十月交易量有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情

此次上海新政出台，后市会怎么走？

卢文曦认为，此举将提振市场信心和改变市场预期。“金九”市场期待很高，但台风天气和中秋假期因素，干扰正常交易节奏，导致前半段楼市表现不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。这次政策赶在国庆节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用，有助于转变买卖双方看淡市场的预期。

同时，借助近期向好的大环境，上海楼市成交有望稳步增长。“进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。”他说，“十一”假期的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

严跃进预计，“十一”长假后全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，各类新政策为房地产市场向好发展。